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기획부동산 알면 ‘약’ 모르면 ‘독’김형선 박사의 부동산 칼럼

대한민국의 HOT한 부동산 지역에는 항상 기획부동산이 도사리고 있다.

최근 들어서서 평택 부동산의 개발 호재를 미끼로 강남, 수원, 평택지역 등에서 기획부동산이 활기를 치고 있는데 오늘은 기획부동산에 대하여 언급하고자 한다.

어느 지역이 개발된다는 뜬소문을 미끼로 땅을 팔아먹는 기획부동산들은 정부의 개발계획이 발표되면 어김없이 등장해 서민의 등을 치고 있는 현실이 안타깝기만 하다.

 

일제 시대부터 등장

기획부동산은 또 해마다 조직화되고 거대화돼 상상할 수 없는 큰 금액의 돈을 갈취하고 있다. 지난 2010년에는 무려 3000억 원의 부당이익을 챙긴 기획부동산이 덜미를 잡혔다. 12개 부동산업체가 뭉쳐 대형 기획부동산을 차린 이들의 사기행각은 10년이나 이어졌다.

이들 일당은 1999년부터 2010년까지 강원과 제주 등지에서 테마파크 개발 사업을 추진하는 것처럼 허위광고를 한 뒤 광고를 보고 찾아 온 투자자들에게 “5배의 수익을 보장하겠다”고 속여 3000억 원의 투자금을 받아 가로챘다.

물론 합법적으로 땅 장사를 하는 기획부동산도 있다. 하지만 대부분의 기획부동산들은 검은 의도를 가지고 접근하는 경우가 많아 손해 볼 확률이 많다.

그 이유 중 하나는 유통마진이 높아 시세보다 훨씬 비싼 값에 땅을 살 확률이 높다는 것이다. 대부분의 기획부동산은 지주에게 계약금만 지불하고 땅을 매입한 뒤 사무실을 차리고 영업사원 (특히 가정주부)들을 고용해 땅을 파는 방식을 취한다.

이렇다보니 부가적으로 들어가는 돈은 많을 수밖에 없다. 광고비나 영업사원 월급, 사무실 임대료 등이다. 이를 메우기 위해 땅을 비싸게 파는 경우가 많다.

기획부동산이 취급하는 땅은 또 대부분 원가가 싸고 하자가 있는 땅이다. 기획부동산들은 원가의 5배 혹은 10배 등을 매도가로 잡아야 하기 때문에 원가가 비싼 땅은 거래하지 않는 것이 보통이다.

이렇게 싼 땅은 살 때는 좋지만 팔 때는 손해를 보기 마련이다. 땅값이 오를 확률이 적은데다 잘 팔리지도 않기 때문이다.

 

“나도 부동산 업자예요”

그러면 기획부동산에서 부동산 매매를 권유하는 전화가 오면 어떻게 대처해야 할까?

그 중 한 가지 방법은 자신도 부동산업에 종사하고 있다고 말하는 것이다. 만약 좋은 땅이 있다고 투자를 권유한다면 부동산 전문가란 점을 내세우면, 대부분의 기획부동산 업자는 수화기를 내려놓게 마련이다.

땅의 지번을 알려달라고 요구하는 것도 좋은 방법이다. 지번을 알려 주면 토지대장이나 등기부등본을 떼어 땅의 상태를 확인할 수 있어 기획부동산들은 포기하게 된다.

만약 기획부동산 업자에게 넘어가 땅을 살 뜻을 내비췄다면 반드시 현장 답사를 해야 한다. 눈으로 직접 보고 사기행각을 벌이는 부동산인지 아니면 정상적인 땅을 파는 부동산인지를 알아내야 한다.

 

기획부동산에 속지 않는 방법

첫째 : 전화로 ‘좋은 물건이 있으니 사라’고 할 때

1. 텔레마케팅 뿐 아니라 오랫동안 연락이 없던 사람에게 투자권유가 오면 기획부동산 의심.

2. 이땐 “아! 나도 부동산업을 하고 있는데요”라고 하면 바로 딸깍!

 

둘째 : 그래도 끈질기게 떨어지지 않는 경우

1. 지번을 알려달라고 한다.

2. 지번을 알면 토지대장이나 등기부등본을 떼어 확인할 수 있기 때문에 지번은 가급적 알려주지 않으려고 한다.

 

셋째 : 지번을 알려주더라

1. 지적공부(토지대장, 임야대장, 지적도 등)를 마련하고 현장답사를 해본다.

2. 업체에서 마련하는 투어에 참가해도 되지만 가급적 따로 시간을 내어 가보는 것이 좋다.

 

넷째 : 부득이 계약하려면?

1. 실제 소유자가 맞는지 또는 소유자의 적법한 위임을 바든 대리인과 계약인지 확인한다.

2. 가급적 계약기간을 길게 하고 초기 계약금을 적게 한다.

3. 공휴일보다는 평일계약이 낫다. 계약하기 전 관공서에 들러 확인할 필요가 있기 때문이다.

 

다섯째 : 유령회사?

1. 이름이 알려진 회사가 아닌 신설법인이거나 이름만 있고 실체가 없는 회사일수록 단기에 치고 빠질 가능성이 많다.

2. 회사를 방문해볼 필요는 있지만 잘 꾸며놓은 인테리어 개발계획도면이나 조감도 등에 현혹되지 마라.

 

법을 모른다고? 그러면 돈도 잃지!

땅 투자로 돈을 벌겠다고 결심했다면 가장 먼저 공부해야 할 부분은 토지관련법이다. 특히 토지와 관련된 법은 매년 바뀌는 경우가 많아 변경된 부분을 숙지해야 한다. 만약 바뀐 법이나 제도, 개발될 수 도 없는 땅을 모른 채 땅을 샀다가는 세금이나 용적률 등 생각지 못했던 복병이 투자자를 괴롭힐 수 있다.

 

바뀐 법만 알았어도

자영업자 김 모(59) 씨도 바뀐 토지공법을 모르고 땅을 샀다가 사면초가에 빠진 경험이 있다.

김씨는 전원주택을 지을 목적으로 경기도에 있는 임야를 구입했다. 전원주택이 들어서기에 좋은 자연환경을 가진데다 강남 등 번화가와의 접근성도 뛰어난 편이라 큰 고민 없이 땅을 구입했다.

땅을 매입하고 나서 김씨는 본격적으로 주택을 짓기 위한 작업에 돌입했다. 먼저 형질변경 허가를 신청하기 위해 해당 시청에 방문했다. 하지만 이곳에서 그는 청천벽력과 같은 말을 들었다. 전원주택용으로 허가를 해줄 수 없다는 말이었다. 한마디로 전원주택을 지을 수 없는 땅이라서, 개발 자체가 되지 않는 땅이었다.

 

토지매매 시 꼭 숙지

큰돈을 들여 투자한 땅이 하루아침에 천덕꾸러기 땅이 되는 것만은 막고 싶었던 김씨는 그제야 관련법들을 찾아보며 땅을 살릴 수 있는 방법을 찾았다. 하지만 모든 것은 허사였다. 어떤 법과 제도를 짜 맞춰 봐도 산 땅은 무용지물이었다.

김씨처럼 바뀐 법에 의해 땅을 치고 후회하고 싶지 않다면 토지공법의 개정에 관심을 둬야 한다. 모든 법률을 아는 것은 무리겠지만 최소한 땅을 사는 것과 직결되는 법은 알고 있어야 한다. 꼭 알아야 할 법률로는 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’, ‘산지관리법’, ‘군사시설보호법’ 등이 있다.

 

평택시대신문  ptsnews@naver.com

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