신장동 혁신프로젝트, 골목길 상권과 도시재생

정체성 기반한 골목 라이프스타일 생활화 중요

현실적 대안은 상권 확장하는 거점 상점 유치

“경쟁력 있는 상권을 만들려면 무엇보다 골목 라이프스타일 생활화가 중요하다. 골목 정체성을 기반한 커뮤니티가 골목문화의 자생적인 생산과 소비를 지탱할 수 있도록 정체성 발굴 사업과 골목 사업가 모임 지원, 청년창업자와 예술가 지원 사업 등 정책적 노력이 필요하다.”

11월 20일 신장동 도시재생지원센터에서 하우길 상권분석가의 특강이 있었다. 특강은 정창무 신장국제관광도시재생주민협의회(신관협) 사무국장의 주선으로 이뤄졌고, 신장동 지역 활성화를 위해 하우길 강사의 노하우를 듣기 위해 기획했다.

하우길 상권분석가는 이랜드월드 상권팀장, 코오롱 인더스트리 유통전략실 팀장, 패션그룹 형지 와일드로스 영업부장, ㈜화승 유통개설팀장 등의 경력을 가진 상권분석 전문가다. 현재 하남 미사와 화성 남양 상업시설 프로젝트를 진행 중이다.

작은 마을을 커피 관광지로

하 강사는 먼저 작은 마을을 명소로 만들고 지역 문화를 만든 일본의 사자 커피의 예를 소개했다. 사자커피는 1969년에 작은 마을에서 시작해 현재 12개의 직영 점포를 운영하고 있고 연 매출 130억원에 이른다.

사자커피가 일본의 3대 커피로 불리며 스타벅스와 대등하게 50년 동안 운영될 수 있었던 비밀은 오너가 진정성을 가지고 오랜 원칙들을 지켜왔다는 것이다. 지역과의 관계를 소중히 여기며 품질과 서비스, 청결이라는 기본을 지킨다.

사자커피는 커피 수요가 적은 마을을 커피 관광지로 바꾸었고, 지역과 연계해 문화를 전달한다. 또 탁 트인 경관과 안락한 공간, 갤러리, 다양한 사이드 메뉴 등은 50년간 고객의 니즈를 받아들여 자연스레 생겨난 문화다. 고객을 위한 공간이 마련되면 고객은 저절로 찾기 시작한다.

“지역의 스토리를 배경으로 한 메뉴를 개발하고, 공간에서 느긋함을 제공하는 서비스 등 맛을 넘어 철학과 공간을 파는 사자 커피 이야기를 통해 알 수 있듯 브랜딩은 곧 스토리다.”

상권 확장하는 스타벅스

하 강사는 거점 상점 유치로 활성화를 도모할 수 있다고 주장했다. “아무리 노력해도 지역 구도심을 하루아침에 공연, 미술전시, 쇼핑을 글로벌 수준으로 높일 수는 없다. 전 세계 어느 곳이든 문화 자원에 있어 중앙 도시와 지역 도시의 차이는 존재한다.”

하지만 젊은 세대가 선호하는 골목길 상업시설은 다르다. 지역사회가 조금만 관심을 가지면 지역의 원도심도 가로수길, 홍대, 삼청동과 같은 아기자기한 골목상권을 조성할 수 있다. 상권이 활성화되면 상권이 속한 지역 전체의 재생으로 이어져 모든 주민이 혜택을 받는다고 했다.

하루빨리 매력적인 골목상권을 조성하길 원한다면, 가장 현실적인 대안은 상권 확대 효과가 큰 거점 상점의 유치라고 주장했다.

“성공한 골목상권은 경기가 나쁠 때도 꾸준히 유동인구를 유발하는 상점, 즉 거점 상점을 보유하고 있다. 오늘날 한국에서 실패가 없는 명실상부 거점 상권은 젊은 소비자들이 열광하는 커피전문점 스타벅스다.”

상권을 확장하는 스타벅스의 영향력은 다른 프랜차이즈와도 차별화된다. 가장 큰 위력은 보다 많은 유동인구를 끌어들이는 브랜드 파워라는 것. 관광객들도 스타벅스 간판을 보면 그 지역의 수준을 어는 정도 인정하게 되기 때문에 스타벅스 매장이 있는 곳을 선호한다.

또한 스타벅스를 찾은 손님들이 자역스럽게 주변 가게를 방문해 전체가 활성화되는 효과가 일어나는 것이다.

성장하는 골목상권

대형 중심상권은 명동, 강남역 등 도심 중심지에 있는 상권이고 몰링 상권은 영등포역, 동대문 시장과 같은 대형 쇼핑몰 중심으로 형성된 상권이다. 골목상권은 연남동, 가로수길 등 주거지 인근에 형성된 근린상권이나 기존 상권의 배후 상권이 새롭게 활성화된 곳이다.

성장률 평균은 골목상권이 15.3%로 가장 높다. 대로변 상권, 8.9%, 중심상권이 8.7%, 몰링상권이 4.9% 순이다. 골목상권 성장률이 다른 상권보다 약 두세 배 높았다. 용산구 녹사평, 홍익대(서교동), 삼청동, 경리단길, 샤로수길 등의 성장률 등을 제시했다.

유동인구 1인당 매출액은 골목상권이 대로변 상권과 몰링 상권을 능가하는 상권으로 도약했다. 1인당 총매출 순위는 1위 명동, 2 문래동 3 건대입구, 4 청담, 5 성수동 6 서래마을 7천호동, 8종로구 익선동 등으로 골목상권이 상위권에 골고루 포진돼 있다.

유동인구 1인당 매출액은 골목상권(40만 원)이 대로변 상권(28만원)과 몰링상권(23만원)을 크게 상회하고 있다. 음식업 매출액도 골목상권(13만원)이 대로변 상권(8만원)과 몰링상권(7만원)을 웃돈다.

하 강사는 다양한 통계가 던지는 메시지는 명확하다면서 “골목상권이 대로변 상권, 몰링 상권과 대등하게 경쟁하는 새로운 상권이라는 사실이다. 매출액이나 유동인구는 대로변 상권과 몰링 상권보다 낮지만, 유동인구 1인당 총매출액, 유동인구 1인당 음식업 매출액은 높은 것으로 나타났다”고 골목 상권의 추이에 대해 설명했다.

상업시설 포트폴리오 구축해야

성공하는 골목길에는 문화준비성이 있다. 성공한 골목 상권은 공통적으로 문화 인프라, 임대료, 기업가 정신, 접근성, 도시 디자인, 정체성 등 6가지 조건을 충족한다. 골목길 문화자산을 확충하고, 임대료를 안정적으로 유치하며, 골목 창업을 지원하고 필요 인력을 훈령육성, 골목길 연결성과 대중 교통 접근성을 개선하며, 골목길 정체성을 유지하기 위한 공공재에 투자하는 것이다.

저층 건물과 걷기 편한 거리, 주거지와 상업시설 공존 등의 복합적 공간 디자인과 편리한 대중교통 구축을 통한 접근성 개선은 정부가 비교적 쉽게 충족시킬 수 있는 조건이다. 그러나 지역 정체성을 드러내는 미술관과 공방, 적정 임대료의 유지, 개성있는 가게를 창업해 골목문화를 선도하고자 하는 기업가 정신은 정부의 노력만으로 일궈내기 힘들다. 주민, 상인, 예술가, 청년창업가 등 골목길 주체들의 협력과 협조가 필수적이다.

“상업시설 유치도 산업정책이다. 무엇보다 중요한 것은 지역 개발을 책임지는 지도자들이 상업시설 포트폴리오의 중요성을 인식하는 것이다. 상가 건물을 일단 짓고 나면 소비자가 원하는 상점이 알아서 찾아올 것이라는 수동적 사고에서 탈피해야 한다. 지역 정부는 개성과 다양성을 추구하는 소비자와 관광객이 요구하는 상품 및 서비스를 제공할 수 있는 상업시설 포트폴리오를 체계적으로 구축해야 한다.”

신동회 기자  ptsnews@naver.com

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