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부동산 투자 어떻게 할까김형선 박사의 부동산 칼럼

 

정책변화에 투자한다

2018년 12월이다! 경제 한파가 몰아치면서 사람들이 크게 달라진 것은 돈에 대한 생각이다. 한국 경제가 잘 나갈 때 대부분의 사람들은 1만 원 권 배춧잎 한 장을 우습게 봤다. 외식을 나가 3~4만 원을 써도 아무렇지도 않았다.

그랬던 사람들이 최근에 경제 한파를 겪으면서 달라졌다. 주머니에서 배춧잎 한 장을 꺼내는데도 한 두 번은 생각하는 것이다. 돈 귀한 줄을 알게 된 셈이다.

이 같은 흐름은 부동산 투자자들에게도 그대로 반영됐다. 예전에는 무작정 부동산을 사고 보자는 식이었다. 하지만 지금은 예전과는 현저하게 다른 양상이다.

 

개발은 곧 돈이다

그러면 부동산 투자 시 돈을 붙잡을 수 있는 방법은 무엇일까?

가장 좋은 방법 중 하나는 정책변화의 흐름을 분석해 투자에 임하는 것이다. 실제 부동산 부자들은 정책변화에 민감하게 반응한다.

도시개발이나 신도시나 택지 개발사업 등이 진행될 조짐만 보여도 사냥을 시작한다. 전국의 신시가지 지구 내의 대로변, 코너, 교차로 변의 상가를 지을 수 있는 부동산 등이 탐내는 사냥감에 속한다.

현재 전국의 구도심과 외곽지들을 살펴보자. 이들 지역에서는 새로운 수용에 맞춰 신시가지 용지로 부동산의 용도가 탈바꿈을 하고 있다.

부동산 부자들은 이를 도외시하지 않는다. ‘황금싸라기 땅’들이기 때문이다. 실제 이 같은 땅들은 1~3년 내에 최소 2~10배까지 시세 차익을 보장하곤 한다.

부동산의 정책변화는 개발을 의미한다. 개발은 또 곧 돈으로 이어진다. 정부가 추진하는 정책의 뼈대는 국토종합개발계획이다. 이에 따라 시, 군에서 도시기본계획을 추진한다. 따라서 이 계획을 알고 있는 것은 돈을 버는 길을 파악하고 있다는 것을 의미한다. 더욱이 먼저 알고 있다면 투자수익을 올리기 쉽다.

부동산 투자에 관심 있는 사람들에게 조언을 한다면 우선 개발계획에 관심을 가지라는 것이다. 정책의 큰 흐름을 볼 수 있기 때문이다. 흐름이 눈에 들어오면 투자전략을 마련하기가 쉬워진다. 투자할 곳도 발견할 수 있다.

 

신설 고속도로·철도·도로에 따라 투자하라

정책변화 흐름에 따라 땅 투자를 할 때 주목할 볼 것들이 있다. 그 중 대표적인 것을 꼽는다면 신규고속도로 건설과 철도개통 지역이다. 고속도로와 철도가 건설되면 개발도 일사천리로 진행되기 때문이다.

문제는 투자할 곳이다. 투자처를 찾기 위해서는 현재 진행되고 있는 사업들을 알아둘 필요가 있다. 이런 정보는 지도만 봐도 알 수 있는데 고속도로 건설계획은 국토종합계획에 들어 있다.

지도를 펼치고 도로망을 살펴보자. 그러면 전 국토에 바둑판 모양의 간선망을 건설되고 있음을 발견할 수 있다. 그러면 투자할 곳을 찾기에 어느 정도 유리해진다.

투자전략의 일환으로 고속도로와 자동차전용도로가 새로 건설되거나 확장되는 곳을 노려보자. 투자 이유는 간단하다. 건설이 마무리되면 그 지역으로 산업과 인구가 유입된다. 당연히 많은 변화도 수반되는 만큼 땅값이 요동을 치게 된다.

그렇다고 무작정 부동산을 사들여서는 곤란하다. 노른자위는 따로 있다. 고속도로 나들목(IC)이 2㎞ 이내의 지역이 그곳이다. 여기까지는 개발의 직접적인 영향을 받기 때문에 그만큼 시세차익도 많다.

이 지역이 수혜지역인 이유는 IC와 가까워 여러 가지 용도로 땅을 활용할 수 있다는데 기인한다. 활용도가 높다는 얘기다.

게다가 대도시권과 가깝다면 금상첨화다. 인구 이동과 산업 재배치에 따른 효과를 확실히 누릴 가능성이 높아지기 때문에 수익효과도 커지게 된다.

철도개통 지역에 주목한다면 철도복선화사업 지역이나 전철역세권 지역을 노리는 게 좋다.

평택에서는 지제역 주변을 주목하여야 한다. 이들 지역에는 실수요와 투자수요가 왕성하다.

특히 역세권 주변은 인구이동이 높고 개발도 많아 땅값 상승효과를 톡톡히 얻을 수 있다. 반면 멀어질수록 땅의 활용도가 떨어져 땅값 상승은 제한을 받으므로 가급적 투자하지 않는 게 바람직하다.

 

도시개발 수익효과는 상상 이상

정책변화에 따라 투자하는 전략 중 빼놓을 수 없는 게 도시개발이다. 도시개발 정보를 미리 알고 부동산을 선점한다는 것은 돈을 버는 방법을 알고 있다는 것과 일맥상통한다.

실제 도시개발에 따른 수익 효과는 상상 이상이다. 지역의 인프라 확충으로 이어지면서 땅값이 올라가기 때문이다. 경우에 따라서는 몇 십 배의 시세차익을 얻기도 한다.

가령 지방에 땅을 조금 가지고 있다고 치자. 그런데 그 지역에 도시개발이 진행되고 있다면 돈방석에 앉은 것과도 같다.

그러면 어떤 투자전략이 필요할까.

이 글을 읽고 계시는 분들에게 서해안에 관심을 가지라고 권한다. 그중에서도 평택을 주목하라고 싶다. 국가경제의 새로운 원동력 지역이기 때문이다. 이는 곧 현재와 미래에 가장 가치가 높아질 것으로 예상되는 지역이라는 의미다.

지도를 펴고 서해안개발을 따라 내려가 보자. 인천을 시작으로 평택, 당진, 군산, 서천, 목포 등이 눈에 들어온다. 이들 지역은 나름대로 높은 투자가치를 보유하고 있다.

인천의 경우는 경제자유구역으로 자리를 잡고 있다. 인천과 평택과 당진은 황해 경제자유구역으로 거듭나고 있는 중이다. 군산, 서천, 목포는 새만금 개발과 연계되어 개발될 예정이다. 이만하면 투자처로 손색이 없다.

서해안이 투자 메리트가 높은 이유는 또 있다. 그동안 서해안 지역들은 개발이 늦었다. 그만큼 낙후도가 심한 것도 사실이다. 이런 것들은 투자자 입장에서는 기회가 많다는 얘기가 된다. 땅값이 싸기 때문이다.

투자전략으로는 일단 개발중심 지역을 노려야 한다. 개발 여력과 땅값 상승폭이 높다는 이유에서다. 일례로 평택, 서산, 당진, 새만금 등을 보면 유망한 투자지역으로 떠오르면서 지가 상승의 견인차 역할을 했다.

거점 지역을 놓친다면 제2의 수혜지역으로 꼽히는 관광단지나 바닷가 주변에 관심을 가진다. 아직까지 비교적 땅값이 싸고 개발여력이 남아 있다. 향후 부동산 가격 상승이 기대된다는 것이다. 특히 주변지역에 도로확장이 가능한 땅이나 상가 및 주택이 들어설만한 땅은 지속적으로 관찰해야 한다.

 

포인트, 투자는 타이밍이 중요

개발계획을 먼저 알 수 있다면 투자수익을 올릴 수 있다. 모든 개발계획은 체계적으로 관리된다. 개발계획에 관심가지면 국토정책의 큰 흐름을 볼 수 있다. 그만큼 투자처를 찾고 투자전략을 수립하는데 많은 도움을 얻을 수 있다는 얘기다. 부동산투자에 성공하기 위해서는 경기의 흐름과 정부 정책의 방향을 이해하는 것이 가장 중요하다고 할 수 있다.

 

평택시대신문  ptsnews@naver.com

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