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땅 투자를 아시나요김형선 박사의 부동산 칼럼

 

땅 투자는 유지비용을 감당할 수 있거나 총 투자자본 이상으로 원하는 수익을 얻을 수 있는 가격으로 가치의 상승이 가능하다는 희망으로 하는 투자다. 땅 매도자와 협의해 시장가격 이하에서 자산의 매입에 소요되는 장기 비용의 자금을 지급할 수 있게 된다면 그 투자는 투자자에게 매우 매력적이라고 할 수 있다.

 

땅 투자의 장점 및 단점

땅 투자의 장점으로 꼽을 수 있는 것은 경제적인 이득은 기본 가격이 낮은 나대지가 상업지역이나 주택을 지을 수 있는 지역으로 변경되어 가치가 최대한 상승되는 것이다.

땅 투자를 위한 상황이 유리할 때 투자자가 투자를 위한 시간과 능력을 가지고 있다면 위험부담은 거의 없다. 땅 투자의 핵심은 지역사회의 성장패턴을 적절하게 평가하고 향후 개발을 위한 청사진을 확보하는 것이다.

반면 땅 투자의 단점은 장기 투자의 경우 투자자가 생각하는 것 보다 훨씬 더 어렵고 훨씬 많은 비용이 들 수 있다는 것을 꼽을 수 있다. 세금이 예상 보다 2~3배 올라갈 수도 있고 물가상승도 고려해야 한다.

또한 지방자치단체들은 건축규제 및 계획의 유보를 통해 기본 시설이 들어설 때까지 합리적인 개발을 제한할 수도 있으며 기반시설에 대한 비용을 재산 소유자들에게 부과할 수 있다.

 

농지 투자 바로 알기

농지란 전ㆍ답 또는 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현장이 농작물의 경작 또는 다년성식물재배지로 이용되는 땅을 의미한다.

농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다. 따라서 원칙적으로 농업인이 아니면 농지를 소유할 수 없다. 만일 농지를 소유한 사람이 해당 농지를 농업경영에 이용하지 않을 경우 그 사유가 발생한 날부터 1년 이내에 당해 농지를 처분해야 한다.

 

투자대상으로 유망한 농지

1. 지역특구 지정 예정지

지역특구로 지정된 곳에선 농지의 소유와 이용이 전면 자유화된다. 따라서 지역특구 지정 예정지의 발표가 있게 되면 가격 상승은 당연한 것이다. 다만, 예정지 발표 후 단기간 내에 급격한 가격 상승을 보일 것으로 예상되므로 그 이전에 투자하는 것이 높은 수익을 올릴 수 있을 것이다.

 

2. 그린벨트 해제지역 농지

대도시 주변 취락마을 내 농지 중 지구단위 계획 수립중인 농지가 투자 가치와 환금성이 좋은 농지이다. 다만, 그린벨트 지역은 토지거래허가구역이기 때문에 20km 이내에 살고 있어야 소유권 이전이 가능하며, 투자금액이 크고, 임대아파트 용지로 수용될 수 있으므로 신중한 고려가 요구된다.

 

3. 진흥지역 내 농지

진흥지역 내 농지는 농사 목적 이외에는 사용이 거의 불가능하나, 장기적으로 개발지역 인근 농지는 규제가 풀릴 수밖에 없고, 신ㆍ구도시 사이의 경지 정리가 되지 않은 진흥지역농지는 가격 면에서 저평가된 상품이므로 장기적으로 볼 경우 고수익 농지가 될 수 있다.

 

4. 한계농지

한계농지란 농업진흥지역 밖에 위치한 집단화도가 2ha 미만이거나 경사도가 15% 이상이어서 생산성이 떨어지는 농지로서 정부가 다목적 개발을 적극 권장하는 농지로서 한계농지 개발은 민간에 완전 개방되어 누구나 사업을 할 수 있으며, 사업의 종류도 다양하여 종래 농림수상업적 이용 외에도 관광숙박시설, 전시장, 박물장 등 관광휴양시설, 체육시설, 의료시설 등 다양화해 민간 부문에서의 활발한 투자가 가능하도록 하여 투자 가능성이 증대되었다.

 

농지는 사용에 대한 제한이 많다. 농지는 크게 농업진흥지역과 기타지역으로 구분한다. 농업진흥지역은 시ㆍ도지사가 농지를 효율적으로 이용ㆍ보전하기 위해 지정하는 지역으로 다시 농업진흥구역과 농업보호구역으로 구분된다.

농업진흥지역 여부는 시ㆍ군ㆍ구청에서 발급 받는 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있다. 농업진흥지역은 대부분 국토의 이용 및 계획에 관한 법률상 농림지역으로 지정되며 그 용도가 크게 제한된다. 따라서 투자목적으로 농지를 구입할 경우라면 특별한 사정이 없는 한 농업진흥지역에 포함된 땅은 구입하지 않는 것이 바람직하다.

 

그러면 도시민이 농지를 취득할 수 있는 방법은 무엇일까.

도시민은 영농목적의 취득과 농지전용을 전제로 한 취득이 가능하다. 영농목적의 취득을 위해서는 농업인의 자격을 갖추어야 하며 농지취득자격증명을 발급받아 등기신청서에 첨부해야 소유권이전 등기가 가능하다.

농업인은 1천 제곱미터(303평) 이상의 농지에서 농작물 또는 다년생 식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자를 의미한다. 만일 농업경영을 하지 않는 사람이 농업인으로 자기의 농업경영에 이용하고자 농지를 취득하는 경우 당해 농지의 취득 후 농업경영에 이용하고자 하는 농지의 총면적이 1천 제곱미터를 초과해야 한다.

농지는 투자 시 주의할 것이 많다. 농지는 그 이용이나 취득에 상당한 제약이 따르기 때문이다. 상식적인 관점이나 다른 사람의 조언만 믿고 투자를 할 경우 상당한 손실이 발생될 수 있다. 또한 농지를 취득하지 못하는 문제점도 발생할 가능성이 높다.

반면 농지는 제약이 많은 만큼 가격이 낮아 취득에 소요되는 경비가 적고 해당 농지의 개발이 예정될 경우 높은 투자 수익이 발생될 수 있는 장점이 있다.

농지의 투자에서 가장 중요한 부분은 농지의 취득이 가능한 것인지의 여부와 구입한 농지를 자신의 투자 목적대로 활용할 수 있는지 여부를 확인하는 것이다.

이를 위해서는 가장 먼저 자신이 투자목적(농지의 활용 방법)을 확정하고 구입하려는 농지가 이런 목적에 합당한지 여부를 확인해야 한다.

농지법령에 관한 지식이 없는 투자자라면 농지에 대한 토지이용계획확인서를 사전에 발급 받아 해당 지역 시ㆍ군ㆍ구청이나 해당 지역 내에서 업무경험이 많은 부동산전문가(토지측량사무소 혹은 중개사무소)들의 조언을 듣는 것이 필요하다.

 

평택시대신문  ptsnews@naver.com

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