토지투자는 장·단기 투자를 구축하라

땅 투자는 겉으로 보는 것 이외에도 살펴야 할 것들이 많다. 따라서 다양한 관점에서 접근하는 자세가 필요하다. 그렇지 않으면 낭패를 보기 십상이다.

평택시 지산동에 거주하는 심모(57) 씨가 대표적인 실례다. 심씨는 땅을 사서 큰 수익을 올리겠다는 환상만으로 1억 원을 ‘묻지마 투자’ 했다가 쓸모없는 땅을 사서 낭패를 본 경우가 있다.

인천에 거주하는 이모(41)씨도 고민에 빠져 있다. 땅으로 투자수익을 얻고 싶은데 투자 준비를 어떻게 해야 할지 망막해서다. 투자를 좀 해봤다는 지인들에게 자문을 구해봤지만 뾰족한 해답을 얻지 못하고 있다.

포트폴리오의 근간은 자산배분

땅 투자에 나서는 초보자들이나 전문적인 지식이 없는 사람들 대부분은 이 같은 고민에 휩싸여 있다. 땅 투자를 어떻게 해야 할지 언제 투자에 나서야 할지 갖가지 생각을 해보게 된다. 필자는 이런 투자자들을 위해 장·단기 투자 포트폴리오를 구축하라고 권하고자 한다.

사실 포트폴리오에 대해 어렵게 생각하는 투자자들은 의외로 많다. 하지만 그렇게 어려운 것만은 아니다. 일단 포트폴리오의 개념과 원리를 알면 생각보다 쉽다.

우선 포트폴리오를 설계하는 이유에 대해 생각해보자. 자산배분은 포트폴리오의 근간이라고 할 수 있다. 그런데 많은 투자자들은 여기서 하나의 실수를 저지르곤 한다. 여러 종목을 담으면 그것이 곧 분산 투자이자 포트폴리오라고 착각하는 것이다.

포트폴리오에 정해진 원칙이란 존재하지 않는다. 모든 투자자에게 들어맞는 전략은 있을 수 없다는 얘기다. 각자의 상황과 여건에 맞게 발품을 팔아 투자처를 찾고 투자에 나서야 하는 것이다.

그러면 장기와 단기 포트폴리오는 어떻게 짜야 할까.

포트폴리오를 구성하기 전에 전제조건이 있다. 장단기 목표를 분명히 해야 한다는 게 그것이다. 투자 목표를 정확하게 해야 한다는 얘기다.

가령 땅을 사서 시세차익을 노릴 것인지, 경작을 하면서 땅값이 오르면 처분할 것인지, 나대지를 사서 성형을 한 후 되팔 것인지 등 목표를 분명히 해야 한다. 그래야 장·단기 포트폴리오를 구축할 수 있다.

일례로 20년을 목표로 전원주택지를 샀다고 가정해 보자. 시간적인 여유가 많기 때문에 단기적인 땅값 변동에 밤잠을 설칠 필요가 없다. 반면 1년 후 집을 마련할 자금을 마련해야 한다면 모든 투자금을 땅에 베팅할 수는 없다.

포트폴리오를 짤 때는 리스크와 수익률 관계도 따져봐야 한다. 두 가지의 상쇄는 포트폴리오를 구성하는 가장 근본적인 목적이라고 할 수 있다.

실제 모든 투자자들은 최대한의 수익을 얻고 싶어 한다. 그렇지만 잠재 수익이 높은 땅에만 투자한다고 해서 큰돈을 벌 수 있다고 장담할 수 없다.

만일 롤러코스터를 타는 땅값을 견디지 못한다면 리스크가 높은 땅은 피해야 한다. 이와는 반대로 리스크 선호도가 높은 투자자라면 과감한 전략이 필요하다.

짓눌린 토지시장, 그래도 땅값은 ‘뛴다’

그럼 지금부터 필자와 함께 포트폴리오를 짜보도록 하자. 일단 토지시장에 대한 전망을 알아봐야 한다. 정부의 정책이나 규제 등을 알아보고 언제쯤 토지시장이 활기를 보일지 알아내야 하는 것이다.

만일 상승기가 멀지 않았다면 서둘러 땅을 처분할 필요가 없다. 시장 환경이 좋아질 때까지 기다리거나 리스크를 줄이기 위한 포트폴리오 재구성을 해야 한다. 섣부른 투자나 행동은 손해를 부르기 쉽다. 따라서 앞으로 나올 정책이나 호재를 기다리면서 판단해도 늦지 않다.

반면 지속적인 하락세가 이어질 것이라든지, 장기 침체국면에 돌입한다는 것과 같은 전망이 나온다면 매도자는 서둘러 처분해야 하고 매수자는 땅값이 바닥을 칠 때까지 기다려야 한다.

이제 하나는 정해졌다. 그 다음은 투자 1순위는 어디인가 하는 것을 뽑아내는 것이다. 지역별 투자 유망지역을 꼽고 투자대상을 물색해야 한다.

이때 정부의 부동산정책이 어떤 영향을 미치는지도 고려해야 한다. 일례로 한 때 투자자들의 선망의 대상이 됐던 제주도의 경우 정부규제의 강화와 사업이 축소되면서 이를 감안하지 못한 투자자들에게 뼈아픔을 안겨줬다.

투자대상은 기회 가능성이나 가격대비 측면에서 가장 도전해 볼만한 것으로 고른다. 매입가가 저렴하면서도 돈 되는 땅은 많다. 활용도가 높거나 입지가 탁월한 땅을 선택하는 것은 당연지사. 이런 물건을 잡는다면 90%는 성공했다고 볼 수 있다.

그런 다음 포트폴리오를 다시 짜야 한다. 당장 팔아서 시세차익을 볼 것인지, 아니면 자금여력에 따라 개발할 수도 있는지 여부를 따져본 다음 장기 전략으로 갈지를 결정한다. 가령 여력이 된다면 맹지에 길을 내는 방법도 있다.

매입한 땅이 생각보다 수익가치가 없다면 임자를 빨리 찾아 넘겨버리고 또 다른 사냥에 나서야 한다. 개발예정 지역이나 개발지역 내 알짜 땅을 찾아 또 다른 수익을 노려보는 것이다.

땅 투자로 수익을 얻는 투자자는 마지막까지 견디는 사람이라고 할 수 있다. 땅에는 쓸모 없는 것이 없다. 인고의 세월을 견디다 보면 언젠가는 황금알을 낳는 거위로 다시 탄생하는 게 땅이란 것을 투자자들은 잊지 말았으면 한다.

이것만은 알고 갑시다

부동산 포트폴리오는 부동산 투자결정시 여러 자산에 분산투자함으로써 하나에 집중되어 있을 때 발생할 수 있는 위험을 제거해 안전한 수익을 추구하는 자산관리의 방법이다. 부동산이 고가상품이라는 특성 상 포트폴리오를 짜기란 쉽지 않다. 게다가 개별성이 강한 상품이고 종목별 수익성도 천차만별이라 효율적인 포트폴리오를 구성하는 게 만만치 않다. 그러나 포트폴리오는 부자들만의 자산관리 방식의 전유물이 될 수는 없다. 부동산 소액투자자들도 적정시기에 우량한 투자 상품을 찾아 효율적인 포트폴리오를 구성할 경우 안정적인 투자수익을 올릴 수 있다. 최선의 포트폴리오 구성은 가장 먼저 부침을 덜 타는 우량 부동산 위주로 재편하는 길이다.

꼭 짚은 토지투자 포인트(강남부자들의 투자코드)

강남부자들의 투자코드를 보면 우선 그들에게는 자신만의 투자 철학이 있다. 또한 강남부자들은 기다릴 줄 안다. 영글어 떨어질 때까지 묻어두는 경향이 강하다. 그들은 또 다양한 투자정보에서 절대 소외되지 않고 정보를 가려서 투자할 줄 안다. 입소문나기 전에 투자를 결정하고 움직이는 것도 그들만의 투자코드다. 아울러 강남부자들은 투자 리스크를 관리할 줄 안다. 리스크가 큰 투자처에는 섣불리 발을 담가 낭패를 보지 않는다는 얘기다.

평택시대신문  ptsnews@naver.com

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