김형선 박사

적은 투자로 높은 이익을

사업하는 사람들의 공통된 생각 중 하나는 ‘동업을 하지 마라’이다. 특히 사업과 연관된 일은 이해관계가 얽혀 있기 때문에 무조건 피해야 한다고 단정 짓는다.

그러나 부동산 투자는 공동투자가 큰 이익을 안겨다 주는 일이 더 많다.

공동투자는 고액의 부동산을 지분별로 구입해 투자위험성(Risk)을 줄임과 동시에 수익성도 거두겠다는 일거양득의 효과가 있다. 주식, 예금 등은 소액으로도 얼마든지 투자 운용이 가능하지만, 부동산은 최소 단위가 몇 천 만 원대로 사실상 일반 서민들의 투자처로는 엄두가 나지 않는 게 현실이다.

실제로 공동투자는 일반 매매시장에서 심심찮게 이용하는 투자방법으로, 주로 공동등기 형태로 투자 지분을 정해 매입한다. 법원 경매에서도 주로 ‘공동입찰’ 이란 형식으로 2~3명이 한 부동산을 정해 투자하며, 한 경매계 당 한 달에 10여 회 이상 공동입찰에 참여하는 것으로 알려지고 있다.

부동산 공동투자의 형태나 투자처로는 일반매매는 주로 토지(임야, 농지)나 주유소 등 주로 가족구성원(친인척)들이 매입하고, 법원 경매에는 경매 처분된 세입자(임차인)들이나 공동사업자(동업자)들이 경매 절차에 따라 입찰에 참여하고 있다.

‘공동투자’란 개발대상 부동산을 2인 이상 명의로 공동으로 매입해 해당 부동산에서 발생하는 수익을 노리거나 그 자체 부동산을 이용(활용)할 목적으로 투자하는 것이다. 투자종목은 상가건물, 주차장, 오피스빌딩 등 매우 다양하다.

공동투자를 하면 부동산 투자에 따른 위험성을 분산시켜 투자 리스크를 줄일 수 있고, 몇 천만 원으로 몇 억 원하는 부동산에 공동으로 투자함으로써 소액투자가 가능하다. 게다가 부동산을 공동으로 사서 그 남는 이익금(수익)을 나누므로 적은 투자로 높은 이익을 얻을 수 있으며, 다소 전문적인 지식이 부족하더라도 다수의 견해에 따르면 투자위험도 최소가 된다.

반면 공동지분 형식으로 투자하므로 소유권에 제한이 따른다는 게 단점이다.

공동투자자간에 의견이 맞지 않아 분쟁의 우려가 있을 수 있으며 소유 지분의 산정, 개발수익의 분배, 자금지불 불이행에 대한 문제, 수익금 정산방식 등의 사전 조율이 안 될 경우 분쟁을 피할 수 없다. 특히 법원 경매에 공동으로 입찰할 때 집행법원으로부터 사전허가가 나오지 않을 수도 있다.

수익성 있는 부동산에 주목

이 같은 피해를 방지하려면 공동투자전략을 제대로 세워야 하고, 유의점도 충분히 숙지해 미연에 낭패 당할 일들을 방지해야 한다. 예컨대 임대사업용 등 수익을 배당하기 쉬운 종목에 공동투자하는 게 바람직하고, 지분은 사전에 명확하게 해두어야 한다.

필자의 경우 매입해서 이용(활용)할 목적으로 하는 부동산 투자보다는 개발 또는 수익성 있는 부동산에의 투자를 적극 권장하고 싶다. 역세권이나 오피스 밀집지역 내 중, 소형 상가건물이나 업무용 빌딩은 임대사업하기에 좋으며, 특히 주차장이나 숙박업소 등은 소액투자자들에게 제격이기 때문이다.

매물 선정은 임대나 활용하기 좋은 곳(입지여건 양호)에 있는 곳이 좋다. 매입해 놓고 장기간 비워 놓을 부동산이라면 투자금액만 날리게 될 뿐더러 투자자끼리 분쟁의 소지가 있다.

공동투자로는 테마형 부동산을 노리는 게 현명하다. 주택이나 아파트 등은 투자금액에 비해 실속이 없으나 숙박업소, 업무용 빌딩, 오피스텔, 주유소, 스포츠센터 등 테마형 부동산은 특수용도로써 수익 가치가 다소 높은 편이다.

한 건물을 여러 명이 공동 투자했다면 소유 지분관계나 개발수익의 분배내용을 정확히 문서상에 남긴 후 투자해야 하며, 그 문서를 공증 사무소에서 공증해 두는 것이 바람직하다. 부동산을 공동으로 구입하는 경우 매매, 개 보수, 관리 등의 절차를 밟을 때 소유자의 동의가 필요하기 때문에 투자자간에 마음이 맞거나 믿을 수 있어야 한다.

이것만은 피하자

현재 공동투자에 대한 법적 근거가 미비하다는 것이 활성화의 가장 큰 장애요인이다. 지분참여에 대한 양도 및 수익률 배당근거 등이 전혀 마련되어 있지 않아 초기에 잡음이 나올 공산이 크다.

법원 경매에 붙여진 부동산을 2인 이상이 공동입찰하려면 사전에 경매법정 집행관으로부터 허가를 받아야 한다. 이때 집행관의 사전 허가를 받으려면 공동입찰허가원 및 공동입찰자 목록에 투자자 상호간의 관계와 지분 등 소정사항을 기재하고, 주민등록등본이나 등기부등본 등 상호관계를 소명할 수 있는 자료를 첨부, 집행관에게 제출해야 한다.

부동산 투자는 쉽게 번복하기 어려우므로 충분한 시간을 갖고 현장조사를 한 다음 투자종목을 잘 선택해야 한다는 것을 간과해서는 안 된다.

(( 핵심 포인트 ))

공동투자의 장점

부동산 투자에 따른 위험성을 분산시켜 투자리스크를 줄일 수 있다.

몇 천만 원으로 몇 억 원 하는 부동산에 공동으로 투자하므로 소액 투자가 가능하다.

부동산을 공동으로 사서 그 남는 이익금(수익)을 나누므로 적은 투자로 높은 이익을 얻을 수 있다.

다소 전문적인 지식이 부족하더라도 다수의 견해에 따르면 투자위험도 최소가 된다.

공동투자의 단점

공동지분 형식으로 투자하므로 소유권에 제한이 따른다(온전한 소유권 아님).

공동투자자 간에 의견이 맞지 않아 분쟁의 우려가 있을 수 있다.

소유 지분의 산정, 개발수익의 분배, 자금지불 불이행에 대한 문제, 수익금 정산방식 등의 사전조율이 안 될 경우 분쟁을 피할 수 없다.

법원 경매의 경우 ‘공동입찰’시 집행법원으로부터 사전 불허가가 나올 수 있다.

김형선 박사의 부동산 칼럼  ptsnews@naver.com

<저작권자 © 평택시대신문, 무단 전재 및 재배포 금지>